Tobias Kotz, Global Head of Client Relations & Capital Funding bei der Real I.S. AG
Hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie sinkende Immobilienpreise stellen die gesamte Immobilienbranche vor große Herausforderungen. Banken und andere Finanzierer legen immer größeren Wert auf Erfahrung und Sicherheit und agieren zurückhaltend. Viele Immobilienprojekte verzögern sich durch die veränderten Finanzierungsbedingungen oder werden komplett abgesagt. Auch die Risiken für Betreiber von z. B. seniorenfokussiertem Wohnen steigen durch höhere Energiekosten, Personalmangel und steigende Personalkosten.
Aber auch die aktuell herausfordernde Marktsituation birgt Chancen für attraktive Immobilieninvestments. Denn es gibt sie nach wie vor: wachstumsstarke und risikoarme Assetklassen. Dazu gehören beispielsweise Seniorenimmobilien.
Angebot bleibt limitiert – Nachfrage steigt deutlich
Der Vorteil von Seniorenimmobilien ist ihre geringere Konjunkturabhängigkeit. Die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum ist losgelöst von der wirtschaftlichen Lage und nimmt, wen wundert es beim Stichwort „demografischer Wandel“, vor allem immer mehr zu. Denn mit der steigenden Zahl älterer Menschen in der Bevölkerung wird der Bedarf an Seniorenwohnen in den kommenden Jahren stark zunehmen. Jede fünfte Person ist laut Statistischem Bundesamt (Destatis) heute bereits älter als 66 Jahre. Bis Mitte der 2030er-Jahre wird die Zahl der Menschen im Rentenalter um etwa vier Millionen auf mindestens 20 Millionen steigen. Ebenso werden die Zahl der Hochaltrigen und damit voraussichtlich auch der Pflegebedarf in Deutschland ab Mitte der 2030er-Jahre massiv zunehmen. Die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland wird bereits 2035 etwa 5,6 Millionen erreichen, das ist ein Plus von 14 Prozent im Vergleich zu 2021, so die Ergebnisse der Pflegevorausberechnung von Destatis. Bis 2055 wird eine Steigerung um 37 Prozent auf 6,8 Millionen Pflegebedürftige vorausgesagt.
Gleichzeitig nimmt der Nachfrageüberhang immer mehr zu, weil das Immobilienangebot mit dem Bedarf nicht Schritt halten kann. Bereits jetzt fehlen in Deutschland 500.000 Einheiten beim betreuten Wohnen und Experten erwarten, dass das Defizit bis zum Jahr 2040 auf rund 560.000 ansteigen dürfte. Hinzu kommt, dass sich – wie auch bei Wohnimmobilien generell – die Neubaupipeline gerade durch die aktuellen Schwierigkeiten der Projektentwickler weiter verringert. Einerseits verschärft sich dadurch die Angebotsknappheit, andererseits kann sich das wiederum positiv auf die Bewertung von Bestandsimmobilien auswirken.
Marktsondierung und aktives Immobilienmanagement wichtiger denn je
Gesundheitsimmobilien und speziell Senioren-Wohnimmobilien können eine sehr gute Ergänzung eines differenzierten Immobilienportfolios sein. Diese Assetklasse beweist sich insbesondere bei den aktuell angespannten Marktgegebenheiten aufgrund der großen Nachfrage als resilient. Die Baukosten für Seniorenimmobilien sind aufgrund der speziellen Anforderungen im Vergleich zu anderen Wohnobjekten oder auch zu Bürogebäuden zwar oftmals höher. Dies kann jedoch durch höhere Mieten und längere Mietverträge ausgeglichen werden, die sich in der Regel bei Senior-Living realisieren lassen.
Dennoch ist auch dieses wachstumsstarke Segment kein Selbstläufer und verlangt eine genaue Marktsondierung und ein aktives Immobilienmanagement, um Potenziale zu erkennen und auszuschöpfen. Denn der Markt für Seniorenwohnen ist stark fragmentiert und erfordert eine genaue Kenntnis des jeweiligen regionalen Teilmarkts. Natürlich kommt es bei neuen Projekten auch auf die Erfahrung und Umsetzungsstärke des Projektentwicklers an und auf Konzepte, die den Marktbedarf langfristig treffen. Schließlich sind Seniorenimmobilien Betreiberimmobilien. Dieser Aspekt sollte nicht unterschätzt werden. Die Wahl des Betreibers, der erfahren und professionell sein sollte, kann ebenfalls essenziell für eine erfolgreiche Investition in eine Seniorenimmobilie und für deren Werthaltigkeit sein. Denn durch ihn wird die Qualität der Betreuung der Senioren gewährleistet sowie eine hohe Auslastung der Flächen erreicht. Heutige Senioren haben andere Ansprüche als Generationen vor ihnen, was das Wohnumfeld, den Service und Freizeitangebote angeht, und wünschen sich ein selbstbestimmtes und aktives Leben.
FAZIT: Senior-Living – Marktsegment mit großem Potenzial, aber auch Besonderheiten
Seniorenimmobilien sind alles andere als ein Nischenprodukt, denn sie haben sich zu einer eigenständigen und wachstumsstarken Assetklasse entwickelt. Diese kann für Immobilieninvestoren auch in der aktuell herausfordernden Marktlage große Chancen und attraktive Renditen bieten. Der Angebotsmangel und der weiterhin enorm steigende Bedarf an seniorengerechten Wohnformen aufgrund der alternden Bevölkerung eröffnen langfristige Perspektiven und sehr aussichtsreiche Anlagemöglichkeiten für Investoren. Fallende Preise, wie wir sie aktuell erleben, können interessante Einstiegsmöglichkeiten darstellen. Denn es ist zu erwarten, dass das Preisniveau aufgrund der hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot wieder anziehen wird. Allerdings ist es wichtig, Risiken und Herausforderungen bei der Entwicklung und dem Betrieb von Seniorenimmobilien zu kennen und gezielt zu minimieren. Denn Senior-Living beinhaltet Besonderheiten, die beachtet werden sollten. Auch dieses Spezialsegment verlangt Erfahrung, zukunftsfähige Konzepte sowie professionelle Marktakteure, die ihr Handwerk verstehen.