Marco Kramer – Leiter Research & Investitionsstrategie Real I.S. AG
Der Immobilienmarkt zeigte auch im dritten Quartal 2023 eine verhaltene Investmentdynamik. Viele Marktteilnehmer halten sich bei Immobilien zurück und warten die aktuelle Preisfindung ab, die 2023 auch nicht mehr abgeschlossen sein wird. Die kommenden zwei Jahre werden sicherlich herausfordernd bleiben. Wir gehen dennoch davon aus, dass sich der Markt in der zweiten Jahreshälfte 2024 erholen wird und sich die Preise stabilisieren werden – im Zuge einer voraussichtlich wieder leicht anziehenden Konjunktur und einer verbesserten Planungssicherheit im Finanzierungsumfeld. Die gute Nachricht: Nach wie vor gibt es Opportunitäten für Immobilieninvestments, schließlich bieten die aktuellen Preisrückgänge attraktive Marktchancen und Renditepotenziale bei genauer Marktsondierung. Doch welche Nutzungsarten verfügen über eine stabile Nachfrage und zeichnen sich durch eine besondere Resilienz aus?
Vermietungsmärkte bieten Stabilität
Bei der Suche nach resilienten Anlageformen bieten vor allem stabile Vermietungsmärkte eine höhere Sicherheit für den Objekt-Cash-Flow. Dazu ist es notwendig, die verschiedenen Vermietungsmärkte genauer unter die Lupe zu nehmen. In Europa gibt es eine Reihe von Ländern mit einem soliden Wirtschaftswachstum und einer damit einhergehenden stärkeren Flächennachfrage. Dazu zählt zum Beispiel Irland: 2022 lag das Wirtschaftswachstum bei 9,4 Prozent¹ und auch 2023 ist im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern wie auch Deutschland kein Schrumpfen der Wirtschaft zu erwarten. Der IWF prognostiziert für das laufende Jahr einen BIP-Zuwachs von 2,0 Prozent und für 2024 von 3,3 Prozent, was deutlich über dem Durchschnitt der Eurozone von 0,7 Prozent für 2023 und 1,2 Prozent für 2024² liegt. Aussichtsreich sind darüber hinaus auch Spanien, Portugal und Luxemburg.
Auf die Nutzungsart kommt es an
Für eine realistische Einschätzung der Entwicklung der Vermietungsmärkte ist es notwendig, die einzelnen Immobiliensegmente hinsichtlich ihrer nutzungsartspezifischen Faktoren zu differenzieren. Im Folgenden unsere Einschätzung zu den verschiedenen Assetklassen:
Wohnen mit stabiler Nachfrage und begrenztem Angebot
Wohnimmobilien behalten unabhängig von wirtschaftlicher Konjunktur immer eine Wichtigkeit. So hat sich diese Assetklasse als besonders resilient erwiesen, insbesondere in Metropolen besteht weiterhin ein deutlicher Nachfrageüberhang. Die anhaltend niedrigen Arbeitslosenquoten im Euroraum stützen die Nachfrage nach Wohnraum und viele Unternehmen bauen auch in Rezessionsphasen wie der aktuellen ihre Belegschaft nicht ab. Die stockende Neubautätigkeit im Zuge der hohen Finanzierungskosten verschärft das Angebotsdefizit. Weil sich Wohneigentum weiter verteuert, hat sich die Nachfrage zugunsten von Mietwohnungen verschoben. Alternative Wohnkonzepte wie etwa studentisches Wohnen, Mikroapartments und betreutes Wohnen können durch die hohe Nachfrage in einem Portfolio ebenfalls für Stabilität sorgen. Länderübergreifend lohnt sich zum Beispiel der Blick auf den Wohnimmobilienmarkt in Irland. Dort sehen wir auch künftig großes Investmentpotenzial. Wir sind in Dublin bereits mit einer Niederlassung vertreten und mit unserem neuen Fonds „Real I.S. Ireland Residential Fund“ wollen wir unser Engagement in irische Wohnimmobilien weiter ausbauen.
Büroimmobilien im Core-Bereich weiter im Aufwind
Eine hohe Nachfrage verzeichnen weiterhin energieeffiziente und hochwertige Büroimmobilien in zentraler Lage mit guter Verkehrsanbindung. Trotz der konjunkturellen Schwäche und der zunehmenden Nutzung von hybriden Arbeitsformen befinden sich die Leerstandsquoten nach wie vor auf einem historisch niedrigen Niveau. Das Beschäftigtenwachstum stabilisiert die Flächennachfrage im Bürosektor. Die Arbeitslosenquote in der EU lag im September 2023 mit 6,0 Prozent unter dem Niveau vom September 2022 mit 6,1 Prozent.³ Es ist zu beobachten, dass die Aufenthaltsqualität im Büro wichtiger wird, um Mitarbeitern einen Anreiz für das Arbeiten im Büro zu geben und um neue Mitarbeiter zu gewinnen. Das wirkt Flächeneinsparungen zum Beispiel durch Homeoffice entgegen. Es ist eine zunehmende Fokussierung auf sehr gute Lage- und Objektqualitäten zu beobachten. Das spiegelt sich zum Beispiel in dem anhaltenden Aufwärtstrend der Spitzenmieten in diesem Segment wider. Ende September lag beispielsweise der JLL-Spitzenmietpreisindex bei 273,3 und damit knapp 14 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Mietpreissteigerungen im Jahresvergleich reichen von 4,5 Prozent in Hamburg und Frankfurt bis zu 33 Prozent in Düsseldorf.⁴ Bei der Definition von Core haben sich die Grenzen allerdings deutlich verschoben. ESG-Aspekte bei Gebäuden zum Beispiel spielen eine immer größere Rolle und werden künftig noch viel entscheidender sein für das “New Core”.
Logistikbereich mit anhaltendem Mietwachstum
Die Nutzungsart Logistikimmobilien ist aktuell im Ankauf interessant aufgrund von hohen Preisabschlägen in diesem Segment. Die niedrigen Leerstandsquoten schüren das Mietwachstum und machen diese Assetklasse für Immobilieninvestoren weiter attraktiv. Gemäß JLL lag die durchschnittliche europäische Leerstandsquote bei 4,3 Prozent am Ende des dritten Quartals 2023 nach 4,4 Prozent im zweiten Quartal.⁵ Die gewichtete europäische Durchschnittsmiete erhöhte sich im dritten Quartal um 3,0 Prozent zum Vorquartal nach einem Plus von 1,4 Prozent im zweiten Quartal und 1,8 Prozent im ersten. Mit einer sich voraussichtlichen erholenden Konjunktur dürfte auch der Umsatzanteil von Handelsunternehmen wieder anziehen.
Hotels profitieren von steigenden Übernachtungszahlen
Hotelimmobilien gehören ebenfalls zu den aussichtsreichen Assetklassen. Die Übernachtungszahlen in der Hotellerie haben sich deutlich erholt und liegen in vielen Städten wieder auf dem Vor-Corona-Niveau. Insbesondere die gemischt genutzten und auf Freizeitreisende spezialisierten Hotels sind schnell wieder aus der Krise gekommen. Mittlerweile sind die Preise für Hotelübernachtungen stark gestiegen. CBRE zufolge haben fast alle großen europäischen Märkte im dritten Quartal 2023 im Vorjahresvergleich eine höhere durchschnittliche Tagesrate (ADR) und einen höheren Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) zu verzeichnen. Der RevPAR in den Niederlanden, in Österreich und Belgien übertraf das Niveau von 2022 um über 30 Prozent. Frankreich, Italien, Deutschland und Griechenland lagen bei einem etwa 20 Prozent höheren RevPAR.⁶ Auch wir wollen das Potenzial in diesem Segment nutzen: mit einem Hotel-Spezialfonds und dem Fokus auf Geschäfts- und Ferienhotels in ausgewählten Regionen.
Handel – Fachmarktzentren und Nahversorger im Fokus
Der stationäre Handel in Europa erfährt eine anhaltende Belebung der Besucherfrequenz. Diese hat aber noch nicht das Vorkrisenniveau erreicht. In bestimmten Handelssektoren steigen die Umsätze, wodurch sich für Investoren selektive Einstiegsmöglichkeiten eröffnen. Attraktive Alternativen in dieser Assetklasse bieten Fachmarktzentren und Nahversorger, welche sich vergleichsweise stabil entwickeln.
¹GDP and Growth Rates - CSO - Central Statistics Office
²World Economic Outlook, October 2023: Navigating Global Divergences (imf.org)
³https://ec.europa.eu/eurostat/documents/2995521/17791746/3-03112023-AP-DE.pdf/7660a79d-0a6f-0fd0-03c8-bfe76b87fbd3
⁴https://www.jll.de/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/germany/de/Bueromarktueberblick-JLL-Deutschland.pdf
⁵www.jll.de/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/jll-european-logistics-market-update-q3-2023.pdf